בדיקת נכס לפני קנייה
בדיקת נכס לפני מכירה
בדיקת נכס לפני קנייה/ מכירה ,למה?
כשאנחנו קונים בית לעתים אנחנו לא מודעים לכך שיכול להיות ונקנה בית עם חריגות בנייה ותיק פיקוח, דבר שיכול להוות הוצאה של כ - 350,000 ש"ח להסדרת חריגות בנייה או במקרה יותר גרוע להריסה של הבנייה הלא חוקית.
מכירת בית עם חריגות בנייה איננה חוקית , אך הרבה מהמוכרים אינם מודעים גם הם לחריגות בנייה הקיימות בנכס שהם מוכרים.
מה יקרה אם בכל זאת נמכר בית עם חריגות בנייה ? מה ההשלכות?
מבחינת המוכר הוא מסתבך עם החוק , במכירת נכס עם חריגות בנייה אם המוכר יחליט ללכת להליך משפטי נגדו.
מבחינת הקונה, הוא לוקח על עצמו את החריגות בנייה והוצאות שיכולים להגיע עד 350,000 ש"ח להסדרת חריגות בנייה ועוד יותר גרוע להריסת הבנייה הלא חוקית.
נניח קנית בית עם 5 חדרים ובפועל מותר לך 4 חדרים.
במידה ויש לך זכויות בנייה ואפשרות להסדיר זאת ע"י "זכית", במידה ולא תצטרך שינוי תב"ע במידה וזה אפשרי, ואם לא ניתן להסדיר תחשוב, ששילמת על 5 חדרים ובפועל יהיו לך 4 חדרים וגם תצטרך להוציא כסף על הריסת החדר הנוסף.
אז מה עושים?
אני ממליצה לעשות בדיקת הנכס שאתם קונים עוד לפני שסגרתם חוזה , או במקרה הכי גרוע כשאתם עדיין בתהליך הרכישה. ואם אכן יש חריגות בנייה בנכס ,אז תחליטו אם שווה לכם להתווכח על המכיר, לצאת ממכירה, או לדרוש הסדרה של בעל הנכס המוכר של חריגות הבנייה הקיימים.
בגלל שחשוב לי שתקנו בית בבטחה בניתי תהליך של בדיקת נכס לפני קנייה/מכירה.
התהליך הוא בעצם אותו תהליך של בדיקת היתכנות תכנונית, מכוון שהוא פועל על אותו עיקרון של בדיקה של הנכס אם קיימים חריגות בנייה וחיפוש אחר אפשרויות להסדרה.
בבדיקת נכס לפני קנייה/ מכירה אתם יכולים לחסוך בין 200,000-300,000 ש"ח.
מהו התהליך של בדיקת נכס לפני קנייה/מכירה או/ו בדיקת היתכנות?
אני בודקת ומזהירה לפני חריגות בנייה , מחפשת אפשרויות לתכנון ולהסדרה ומיידעת כבר מהתחלה על מה הועדה תהיה מוכנה להמליץ לאשר ומה היא לא תמליץ לאשר, אני חוסכת זמן וכסף בקניית בית עם חריגות בנייה , על הסדרה של החריגות על ידי הקונה ובקשר למוכר אני חוסכת לו הליך משפטי מייגע, שיכול לגרום להוצאות כפולות , לא רק של הסדרה אלה גם כנסות, עו"ד והוצאות בית המשפט.
התהליך מורכב מ - 6 שלבים:
- שלב א' שאלון:
על מנת להבין טוב יותר את הצרכים של הלקוח ,אני שולחת להם שאלון שבניתי לזיהוי הצרכים, והרצונות שלהם.
בעזרת שאלון אוכל להבין לאיזה תהליך הלקוחות מכוונים, האם שינוי בהיתר? שינוי בתב"ע או/ו רשיון עסק. כמו כן יהיה לי הזדמנות להכיר אותם קצת יותר טוב.
- שלב ב' איתור התרים מאושרים:
לאחר קבלת השאלון אני בוחנת את השאלון לעומק, ועושה פגישה טלפונית על מנת להבין טוב יותר את את הבקשות, הרצונות, הצרכים או/ו הקשיים שלהם.
פונה לרשות המקומית ומבקשת מהם את ההתרים המאושרים במגרש.
- שלב ג' – סיור בשטח:
אפגוש אתכם בביתכם, אעשה סיבוב בכל הבית ובחצר, אצלם תמונות ואסמן לי את הדברים החשודים ו/או אינם תואמים להיתר הבנייה המאושר.
- שלב ד' – השוואה בין הבנייה המאושרת בהיתר לבנייה הקיימת בשטח.
אלמד את כל השינויים הקיימים בין הקיים בשטח לבין המופיע בהיתר.
אבדוק איזה שינויים מחייבים הוצאת היתר בנייה ואיזה לא מחייבים היתר בנייה,
- שלב ה' – בדיקת היתכנות להסדרת חריגות בנייה
אני מאתרת את תכנית בניין עיר מאושרת למגרש, בודקת את הזכויות בנייה והנחיות הבניה המאושרות למגרש. בודקת כמה מזכויות אלו נוצלו והאם יש סטירה משמעותית בין המותר לבנייה לבין הבנייה בפועל במגרש והאם ניתן להסדיר את הבנייה באמצעות היתר בנייה או שאין מנוס מהגשת תב"ע.
אני בודקת מדיניות עירונית, מעמיקה בנושא ומזהה נקודות שיכולות להתקיל כבר בשלב זה.
עם כל החומר שהכנתי אני פונה לעירייה על מנת לשלבת ולבדוק איתם ביחד מה הם יהיו מוכנים לאשר ולמה יתנגדו. ואם הם מתנגדים מחפשת בשיתוף פעולה עם העירייה את הדרך הכי קלה ומהירה לאישור החריגות.
- שלב ו' – הפקת דו"ח מלא ומקצועי
אני מוציאה דוח שכולל:
– פירוט תכניות בניין עיר מאושרות, זכויות בנייה מותרים, מס' קומות מותר, קווי בניין והנחיות בנייה נוספות.
– פרטים של ההיתר המאושר, את המ"ר שאושרו, קומות שאושרו, סככות, פרגולות ועוד.
– התייחסות שלי לבנייה הקיימת ולחריגות בנייה (בנושא אדריכלות), הכולל זיהוי החריגות ואפשרויות להסדרה (אם ניתן).
הערות:
1. לא כל חריגת בנייה העירייה תסכים לאשר אפילו בשינוי תב"ע.
2. גם אם העירייה לא מסכימה לתכנית עדיין יש לכם את הזכות להגיש תכנית.
3. אם העירייה דוחה את התכנית , ניתן לגשת לועדת ערר.
אך השאלה הגדולה כמה זה יעלה לכם כסף וזמן? והאם זה שווה לכם?
