היתר בנייה – מהו תהליך ההסדרה של הבנייה הקיימת?
Ela Yevelkin
הנדסאית אדריכלות ומעצבת פנים - מומחית בהסדרת חריגות בנייה
קבלת היתר בנייה - התהליך המלא!
בפוסט הקודם הסברתי מהו היתר בנייה ובאיזה מצב אנחנו צריכים אותו,
עכשיו אנסה להסביר את תהליך הסדרת בנייה קיימת או תוספת בנייה ע"י ההיתר בנייה, איך שאני רואה אותו.
לפני שמתחילים את התהליך, השלב הראשון מבחינתי, היא:
שיחת הכרות ללא עלות וללא התחייבות!
ורק אז עוברים לשלבים הבאים:
עוד לפני שמתחילים באיזשהו תהליך היתר בנייה מבחינתי ישנו שלב מאוד חשוב
שאסור בכל אופן לדלג עליו – שיחת הכרות ללא עלות וללא התחייבות!
בשיחת הכרות ללא עלות וללא התחייבות אני זוכה להכיר אתכם,
מציגה את עצמי ואת הדרך שלי ומקשיבה בקשב רב לצרכים והרצונות שלכם.
והכי חשוב בשיחה שלנו מבחינתי הוא לאבחן את הבעיה שנתקלתם בה
ולבחון האם אוכל לעזור לכם או להפנות אתכם לבעל המקצוע המתאים עבורכם.
שלב 1- תכנון מקדים = בדיקת היתכנות:
זהו שלב מיוחד שאני פיתחתי ומבחינתי זהו השלב החשוב ביותר בתהליך.
למה?
בבדיקת היתכנות תכנונית אני חוסכת ללקוחות שלי לפחות 100,000 ש"ח
ולפחות שנה של תהליך מייגע. אני בודקת מהם אפשרויות התכנון ומיידעת
כבר מהתחלה על מה הועדה תהיה מוכנה להמליץ לאשר ומה היא לא תמליץ לאשר,
אני חוסכת זמן וכסף בניסיון לאשר תכנית שאין לה סיכוי להתאשר.
ניקח דוגמא:
הלקוחה שלי רצתה להסדיר חריגת בנייה שנוצרה בבנייה לפני הרבה שנים.
מבדיקה שעשיתי התברר שאין זכויות בנייה במגרש ולא ניתן להסדיר את החריגות בהיתר בנייה .
מה היה קורה אם הלקוחה הייתה מגישה את התכנית להיתר בלי לברר?
המודד היה בא לשטח, מודד את המגרש בשביל התכנית (המדידה היא חובה להגשת כל תיק)
אדריכל/הנדס' אדריכלות היה יושב כבר על הפרוגרמה, מגיש בקשה לתיק מידע
תכנוני הכוללת סקיצות , תוספות וחישוב תוספת שטח.
אחרי כמה חודשים ו/או במקרה הטוב אחרי שהיה מתקבל תיק מידע תכנוני,
היו מבינים שהתכנית לא תאושר מכוון שאין זכויות במגרש.
עד כה הלקוחה תוציא כ – 10,000 ₪ ואז תתחיל את התהליך מהתחלה
ועכשיו צריך להתחיל תהליך של שינוי תבע, לשלם שוב לאנשי מקצוע ורק אחרי שהתב"ע
תאושר להתחיל את תהליך ההיתר בנייה ולשלם שוב.
אז מה עדיף לדעת לפני או לקחת סיכון?
מהו התהליך של בדיקת היתכנות?
בשלב זה אני עושה בדיקה מעמיקה האם ניתן לאשר את חריגות הבנייה
בתהליך של היתר בנייה או/ו שינוי תב"ע ומה הם ההנחיות הראשוניות של הרשות המקומית.
תהליך של בדיקת היתכנות מורכב מ – 6 שלבים ומכ-50 ש"ע :
- שלב א' – שאלון.
- שלב ב' – איתור התרים מאושרים.
- שלב ג' – סיור בשטח.
- שלב ד' – השוואה בין הבנייה המאושרת. בהיתר לבנייה הקיימת בשטח.
- שלב ה' – בדיקת היתכנות להסדרת חריגות בנייה.
שלב ו' – הפקת דו"ח מלא ומקצועי.
שלב 2 - תכנון מקדים:
שלב זה מגיע לאחר בדיקת היתכנות תכנונית, אנחנו בוחרים את התהליך המתאים עבורכם להסדרת חריגות הבנייה ועוברים לשלב התכנון הראשוני .
- לאחר שמסתיים שלב של בדיקת ההיתכנות התכנונית, קובעים פגישה אצלכם בבית.
- בפגישה עוברים על הממצאים שנמצאו בבדיקה עם הסבר מפורט עד שתבינו לעומק את הנושא.
- מבינים בדיוק איזה חריגות ניתן לאשר בהיתר בנייה , איזה חריגות בנייה ניתן להסדיר רק על ידי שינוי תב"ע ואיזה לא ניתן להסדיר כלל וחייבים להרוס אותם.
- אני מציגה לכם את האפשרויות שלכם. ומחליטים ביחד , מהו המסלול הטוב ביותר בשבילכם
שיענה הכי טוב על הצרכים והרצונות שלכם. - בפגישה גם תדעו מה המסמכים הדרושים להתקדמות לשלב הבא בתהליך.
שלב 3 -בקשה לתיק מידע תכנוני:
זהו השלב הראשון בתהליך הבירוקרטי של קבלת היתר בנייה. שלב זה הינו חובה על פי החוק.
תיק המידע מפרט את כל הזכויות, וההנחיות שעל פיהם מותר לכם לבנות במגרש.
בנוסף בשלב זה העירייה עושה תיאום מקדים מול גורמי פנים של העירייה כמו מח' פיתוח ותשתיות, תנועה וכד' ומול גורמי חוץ כמו תאגיד מי שבע, הג"א ועוד.
עורך הבקשה מגיש בקשה לקבלת תיק המידע על גבי מדידה שמתקבלת ממודד מוסמך .
תיק המידע ימסר כ- 30 ימי עבודה מההגשה למערכת רישוי זמין ללקוח, עורך הבקשה ומח' הרישוי.
- מידע תכנוני הינו שלב בתהליך אישור היתר בנייה החובה על פי חוק.
- בקשה למידע תכנוני , מסתמכת על מפת המדידה , הפרטים והמסמכים שאנו מגישים.
- הרשות המקומית מבצעת בדיקה מול תכניות מאושרות בתוקף ומול התכניות מפורטות שבתכנון.
ושולחת את הבקשה שלנו לגופים המתאימים לקבלת דרישות מוקדמות לבקשה להיתר (לדוגמא: הג"א, איכות הסביבה, אגף מים וביוב, כיבוי אש וכד')
התהליך:
לאחר קבלת מדידה מעודכנת על ידכם , עורך הבקשה מגיש דרך מערכת לרישוי זמין בקשה
- הבקשה כוללת את העקרונות התכנוניים, תכנית מדידה ,פרטי הנכס, תמונות מהשטח, ואגרת תשלום ששולמה על ידיכם.
- מח' מידע תכנוני , תבדוק את הבקשה ותעביר אותה לגופים רלוונטיים ברשויות ובאגפים.
- בסופו של תהליך נקבל מסמך המפרט את התכניות המאושרות החלות במגרש, אחוזי בנייה מותרים לבנייה, קווי בניין ועוד.
- בנוסף נקבל פירוט דרישות מקדימות של הגופים השונים.
בתיק המידע מקבלים את הדרישות שיש בכל שלב בתהליך ואיזה יועצים נצטרך להמשך.
שלב 4 - התכנון:
כאן מתחילים לגבש פרוגרמה , על פי הצרכים והחלומות שלכם
- לאחר שנקבל תיק מידע תכנוני, נעבור ביחד על דרישות הגופים ברשויות.
- נגבש קונספט לתכנון ולחריגות שחשוב לנו להסדיר.
- לפעמים יהיה צורך במדידת החלל הפנים על ידכם או על ידי המודד.
- מוצגים לכם האפשרויות להסדרה ובוחרים אפשרות אחת שהכי מתאימה לצרכים והרצונות שלכם.
- אחרי בחירת האפשרות המועדפת מתייעצים עם מהנדס ובמידת הצורך מעדכנים את התכנית.
- בסיום התכנון , מגישים את התכניות לגופים הנדרשים לתיאום לפני הגשת היתר בנייה,כמו : רשות עתיקות, מח' שימור, הג"א, קבלת בעלויות ועוד.
- לאחר קבלת התייחסות ואישור מכל הגופים הנדרשים לתיאום לפני הגשת היתר בנייה,
מגישים את תכנית ההיתר לעירייה.
שלב 5 – פרסום הקלות
במידה ויש הקלות מהתכנית, פרסום הקלות בעיתונות:
- בתכנון הבית, לא תמיד אנו יכולים להתכנס במדויק לדרישות של התכנית המפורטת.
- לפעמים אנחנו רוצים לחרוג בקווי בניין, לפעמים מנסים למצוא שטח נוסף, כי חסרים כמה מטרים.
גובה המבנה קצת גבוה מהמותר, אולי רוצים חזית קצת שונה מהמותר בתב"ע.
ולפעמים פשוט הבית כבר בנוי עם חריגות בנייה וצריך לאשר אותם . - בחוק התכנון והבנייה ישנם "חריגות" שניתן להסדירם בהיתר באמצעות בקשה להקלה.
- לא כל דבר שאנחנו רוצים לשנות, להגדיל, או להסדיר ניתן לעשות באמצעות היתר או/ו הקלה.
- ההקלות שמותרות על פי החוק מפורסמות בעיתונים ושילוט מתאים ע"י הלקוח.
- הפרסום נעשה על מנת שכל מי שרואה את עצמו נפגע מהתכנון יכול להתנגד לתכנון המוצע.
- חשוב לציין שהועדה יכולה לבחור ולהחליט לא לאשר בקשה להקלה.
חשוב להגיד שמתכוונים להכניס שינויים בחוק , לגבי ההקלות ולהוריד אפשרות של הקלה בחלק מהדברים.
שלב 6- הגשת הבקשה להיתר:
בשלב זה קודם כל מגישים את התכנית לעיריית באר שבע ומקבלים מס' בקשה בקומפלוט
(מערכת של העירייה)
- בבקשה למידע התכנוני נקבל דרישות להגשת היתר בנייה.
- אחד הדרישות הינו קבלת אישור לתכנון ממ"ד בהג"א או קבלת פטור מהג"א במידה
שקיים ממ"ד תקני. - מכינים גרמושקה לעירייה הכוללת תוכניות מבנה קיים, תכניות של תוספות, חתכים, חזיתות, תכנון מדרגות, תכנון מפורט של ממ"ד , חישוב שטחים ופרטים נוספים לפי דרישות העירייה.
- בקשה להיתר כוללת גם סימון עמודים מהתכנית שמסופקת על ידי מהנדס.
- כמו כן בתכנון ממ"ד , ישנה דרישה של פיקוד העורף לתכנון קונסטרוקטיבי הכולל חזיתות, חתכים ופרטים שיסופקו על ידי מהנדס.
- רק לאחר קבלת תכנית הגשה מפורטת העירייה תפתח תיק במערכת קומפלוט ותיתן מס' בקשה.
שלב 7 - בדיקת תנאי סף = בדיקת תנאים מוקדמים
בשלב זה העירייה בודקת את כל המסמכים המצורפים ואם יש צורך מבקשת להשלים את החסר
- לאחר שקיבלנו תיק מידע תכנוני ודרישות הגורמים השונים, בנוסף לתכנית הגשה להיתר מוסיפים את כל המסמכים והנספחים שנדרשו בתיק המידע התכנוני.
- כחלק מתנאי סף, יצורפו מסמכי בעלויות, מדידה שתוכן ע"י מודד מוסמך ותאושר ע"י מח' מדידות, אישור על אי קיום עצים בוגרים במגרש ועוד.
- במידה ומבקשים פטור לממ"ד הפטור יוזן כבר בשלב זה.
- כמו כן יכולות להיות גם דרישות מוקדמות אחרות כמו: תיאום התכנית מול אדריכל העיר,
רשות העתיקות, מח' שימור ומח' תנועה (תלוי בפרויקט וגודלו) - אחד הדרישות שהעירייה מבקשת בשלב זה חתימות של בעלים, בעלי עניין בקרקע, עורך הבקשה והמהנדס.
- כמו כן יש להגיש חתימות שכנים על התכנית כבר בשלב זה.
- הרשות המקומית תבדוק את כל המסמכים המצורפים ודרישות מוקדמות .
- במידה והכל תקין, התכנית תועבר לבדיקת בקרה מרחבית. (בדיקת ההיתר).
שלב 8 - בדיקת הבקשה ע"י הרשות המקומית ומתן הערות לתיקון התכנית:
בשלב זה מתבצע "פינפונג" בין העירייה לעורך הבקשה.
זהו שלב שבו העירייה בודקת את התכנית ונותנת הערות לתכנית המוגשת, ועורך הבקשה מתקן את ההערות. זה יכול לחזור על עצמו מס' פעמים.
חשוב ! אחרי שלוש פעמים של בדיקת התכנית על ידי העירייה , התיק נדחה/נסגר אוטומטית וצריך להתחיל את השלבים 7-8 מחדש.
- לאחר אישור שלב של תנאים מוקדמים ( תנאי סף), הרשות בודקת את התכנית לעומק.
- אחרי בדיקת התכנית הרשות שולחת הערות לתכנית לעורך הבקשה.
- הרשות יכולה להוסיף דרישות נוספות לחתכים נוספים, חזיתות ופרטים.
- בסיום תיקון הערות , עורך הבקשה מחזיר תכנית מתוקנת לרשות .
- במידה ויש הערות נוספות , מוחזרת התכנית עם ההערות בחזרה לעורך הבקשה, וכן הלאה.
ניקח דוגמא מהשטח:
הכנתי תכנית להיתר ושלחתי את התכנית דרך המערכת לעירייה.
העירייה בדקה אותה והוציא 42 הערות. החלטתי לשבת עם הבודקת ולהבין את כל ההערות.
אחרי שישבתי איתה ותיקנתי הכל, קיבלתי תכנית בחזרה עם עוד הערות שחלקן היו הערות הפוכות ממה שהתבקשתי קודם.
תיקנתי את רב ההערות למאט ההערות שסותרות את ההערות הראשוניות והחלטתי שהפעם אני מגיעה עם המחשב לבודקת ומתקנת את מה שנשאר לצידה.
אציין לטובה שהבודקת אכן הראתה נכונות, ישבה איתי , הסבירה את כוונתה ואף הסכימה להוריד חלק מהדרישות.
בזכות השיתוף הפעולה ביני לבין העירייה התכנית התקדמה לועדה תוך שלושה חודשים מהגשת
תיק למידע תכנוני.
כמי שעבדה בעירייה במשך כ – 10 שנים ,אני יודעת באופן אישי כמה רציתי לעזור לאנשים לצלוח
את התהליך , ואני מאמינה בשיתוף פעולה בין עורך הבקשה, הלקוח והעירייה.
ואני מאמינה בנכונות של העירייה לעזור.
שלב 9 - דיון בועדה מקומית/ועדת רישוי:
לאחר השלמת כל התיקונים הנדרשים, רשות הרישוי מעלה את הבקשה לדיון בועדת הרישוי
( תהליך ללא הקלות) או בועדה המקומית (בתהליך של הקלות)
- בסוף התיקון של כל ההערות התכנית עולה סוף סוף לועדה לאישור (ולפעמים לדחייה)
- במידה ויש התנגדויות לתכנית , הועדה קודם כל תדון בהתנגדויות בועדת ההתנגדויות ורק אז בועדת הרישוי/מקומית.
- לאחר דיון בועדה , מפרסמים החלטת ועדה ודרישות הועדה.
! שלב 9 א' התנגדויות:
על פי החוק לכל אדם יש זכות להתנגד לתכנית הפוגעת בו באופן אישי.
כמו כן השכנים יכולים לסרב לחתום על התכנית המוצעת ולכן יש לצרפם למתנגדים.
במידה ויש התנגדויות לתכנית עורך הבקשה נותן את חוות דעתו לתכנית ומציג את האינטרסים שלכם מול הועדה והמתנגדים.
- אם יש התנגדויות לתכנית , הועדה קודם כל תדון בתכנית ובהתנגדויות בועדת ההתנגדויות ורק אז בועדת הרישוי/מקומית.
- ועדה להתנגדויות תחליט,האם לאשר או לדחות את הבקשה או/ ו האם נדרש תיקון הבקשה להיתר על פי השינויים שיוחלטו בועדת ההתנגדות.
ניקח דוגמא מהשטח:
הלקוח שלי רצה להסדיר חריגות בנייה (אחרי שהשכנים התלוננו עליו ונפתח תיק פיקוח).
הוא ידע מראש שהשכנים יתנגדו לחתום על התכנית.
במצב זה הלכנו מראש על תהליך של פרסום התכנית בעיתונות על פי תקנה 36 ב'.התקנה אומרת ,שיש צורך לפרסם את ההיתר המוגש ולהודיע לשכנים בהודעה אישית על הגשת התכנית. כמו כן השכנים מקבלים הודעה שיש להם אפשרות להתנגד בכתב לעירייה על
התכנית תוך 15 ימים.
פרסום זה עושה חברה שהלקוח שוכר אותה והיא מטפלת באיתור של השכנים(שמות, ת.ז שלהם וכתובת מגורים)אחרי שהשכנים קיבלו הודעה זו רב השכנים אכן התנגדו .
פה בחנתי את התכנית בצורה שונה: בדקתי את הטענות של השכנים, כל טענה לגופה ונתתי מענה על הטענה בכתב ומצגת.התקיימה ועדת התנגדויות בה הציגו המתנגדים את הטענות שלהם ואני את ההוכחות מדוע התכנית שאנו מגישים לא פוגעת בשכנים.
בסוף הועדה הוחלט לאשר את התכנית כמעט במלואה למעט שינוי בחומרי גמר של הפרגולה.
שלב 10-11 - תיקון דרישות הועדה והגשת התכנית לבקרת תכן:
בשלב זה נשלים את כל הדרישות הנוספות של הועדה ובקרת התכן בזמן הקצר ביותר על מנת שתוכלו להתקדם לקבלת ההיתר.
תוקף החלטת הועדה הינו שנתיים ולכן את הדרישות ניתן להשלים במשך שנתיים, אחרת התיק נסגר ומתחילים את כל התהליך מחדש!
- לאחר הדיון בועדה, יש צורך למלא את כל הדרישות של הועדה, תיקון הערות, השלמת אישורים ותיאומים מול הגופים השונים לדוגמא, חישובים סטטיים ,כיבוי אש, בטיחות, תנועה , נגישות, נספח איטום, תאגיד מים וביוב, נספח יציבות, נספח תרמי, אישור הג"א וכד'.
- חשוב לציין שבאישורים מסוימים יש צורך ביועצים נוספים שיסופקו על ידי המזמין ויתואמו מול עורכת הבקשה כמו: יועץ בטיחות, יועץ נגישות, מהנדס, יועץ תנועה, יועץ איטום ותרמי ועוד.
מכון לבקרת תכן:
- מכון בקרה הינו גוף חוץ ממשלתי, פרטי, שהוסמך ע”י המדינה (בהסמכה כפולה ע”י הרשות להסמכת מעבדות וע”י מנהל התכנון) ותפקידו לבקר את תכן הבניין בשלבי בקשת ההיתר וכן בשלבי הביצוע.מטרת המכון הינה לצמצם למינימום את הכשלים בתחומי התכן (ביסוס ויציבות הבניין, אינסטלציה, ניקוז ועוד…) ולהחליף את רוב מנגנוני הרישוי הקיימים לרבות רשות כיבוי והצלה, ופיקוד העורף ובכך לחסוך זמן יקר.
- הליך בקרת התכן נוגע לכלל ההיבטים ההנדסיים בשלב הרישוי . במסגרת הליך זה בוחנים מגוון רחב של תחומי תכן הנדסיים:
- יציבות השלד למצבי הרס וביסוס הבניין
- בטיחות מפני אש
- צמצום האפשרות לפגיעה ממעידה מנפילה מהיתקלות או מכוויה
- איטום חלקי הבניין הבאים במגע עם הקרקע או מצויים בתת הקרקע
- מתקני תברואה והבטחת תנאים תברואיים
- אוורור הבניין
- ניקוז למניעת שיטפונות וזיהום קרקע וביצוע השהייה והחדרה
- מיגון – מקלט ומרחב מוגן
- הגנת המבנה והשוהים בו מפני חומרים מסוכנים,
- נושאים נוספים : אקוסטיקה, קרינה, אסבסט, בטיחות חשמל, בידוד תרמי ונגישות , כיבוי אש, בטיחות וכד'.
- הליך בקרת התכן מתבצע ידי בקרים ובקרים מורשים במכון בקרה (מכון בבעלות פרטית או ציבורית) שאת הסמכתו הוא מקבל מהרשות להסמכת מעבדות ואת רישיונו מקבל משר האוצר הליך בקרת התכן מהווה שלב בתהליך הרישוי הכולל.
- לא כל מבנה מחויב לעבור תהליך של מכון בקרת התכן. רשות מקומית מחליטה איזה היתר לשלוח למכון לבקרת תכן. רב המבנים הם בבנייה רוויה.
- אם מחליטה הועדה לא לדרוש מכון בקרה, אז היא הינה דורשת אישור יועצים לאותם התכנים בשלב בקרת תכן.
מבנה שנבדק במכון בקרת תכן, יידרש לבדיקה גם בביצוע ע"י מכון לבקרת תכן.
שלב 12 - תשלום אגרות והיטלים: איזה כיף מתקרבים לסוף
- ללקוח מוגשים אגרות בנייה והיטלי השבחה שהוא צריך לשלם על מנת לקבל היתר בנייה.
- חשוב להבין ! חוץ מהאגרות שניתנות על ידי העירייה , ישנו תשלום נוסף לגורמים נוספים כמו, תאגיד מים וביוב וכיבוי אש.
- היטל השבחה – הינו מס שמשלמים על השבחת הנכס. היטל השבחה משולם לפני שמקבלים היתר בנייה. במידה ועושים הקלות ו/או שינוי תב"ע היטל השבחה גדל משמעותית!
לדוגמא: תוספת כ – 18 מ"ר שנוצר בעקבות שינוי תב"ע יכול לעלות כ – 40,000-50,000 ₪.
שלב 13- קבלת היתר בנייה:
שלב הפינאלה – מקבלים היתר בניה!!!
שלב 14- אישור תחילת עבודות באתר:
אחרי קבלת ההיתר ולפני שמתחילים את הבנייה שעדיין לא קיימת בשטח יש להשלים דרישות שניתנו ע"י ועדה לתחילת העבודות, ביניהם : מינויים והצהרות , לדוגמא : מינוי קבלן.
- בקשה לאישור תחילת עבודות – אחרי קבלת ההיתר יש להשלים דרישות שניתנו ע"י ועדה לתחילת העבודות, ביניהם : מינויים והצהרות לדוגמא : מינוי קבלן.
- יושלמו כל הטפסים הנדרשים , שנרשמו בהחלטת הועדה.
- לא יתחילו בעבודות בנייה עליה ניתן היתר בניה אלא אם נתקיימו כל אלה:
- בידי מנהל העבודה באתר תכניות הכוללות את כל המסמכים הדרושים על פי החוק והתקנות.
- תכניות בניה שנערכו על ידי עורך מוסמך.
- תוכניות קונסטרוקציה.
- התקשרות חוזית בין מבקש ההיתר לבין מעבדה מוסמכת לבדיקת חומרי בניין.
לא תתחיל הבנייה כל עוד לא נתמנה אחראי לביקורת הביצוע.
אולי תאהבו גם:
היתר בנייה – מה זו החיה הזו?
היתר בנייה! מה זו החיה הזו? בטוחה ששמעתם את הביטוי
חריגות בנייה?! מה זה?!
חריגות בנייה?! מה זה?! אחרי שהבנו חלק מהמושגים בחוק התכנון
מושגים בחוק התכנון והבנייה ! האם צריך אותם?
מכירים מושגים בחוק התכנון והבנייה❓ האם חשוב להכיר את המושגים