שינוי תב"ע

תכנית בניין עיר? מה זה?

חוק התכנון והבנייה נותן דגשים לכל הארץ, אך ישראל כמו כל מדינה מחולקת לאזורים ולערים.

כל עיר הינה שונה אחת מהשנייה, לכל עיר מטרות משלה וכל עיר רואה את הפיתוח שלה בצורה שונה.

קצת דומה לנו, כל אדם שונה ומיוחד מהאדם האחר.

מה זה תכנית בניין עיר?

תכנית בניין עיר היא ההשקפה של איך העיר המסוימת צריכה להיראות, איפה תהיה בנייה נמוכה, בנייה גבוהה ובנייה של רבי קומות, איפה יהיו מוסדות חינוך ( בתי ספר, גנים, בתי כנסת, ספרייה, בית חולים ועוד), פארקים, מבני תרבות, תחבורה ציבורית,

האם תהיה רכבת ואיפה תמוקם, אולי רכבת קלה? איפה ימוקמו האזורים המסחריים ואיפה יהיה אזור תעשייה שלא יפריע לאף אחד.

כשעבדתי בעירייה , אחת המחלקות שעבדתי בה הייתה תכנון.

זו אחת החוויות לעבוד בה, לפעמים אתה צריך לחשוב מלמעלה, מה העיר הייתה רוצה לראות בכל אזור, איזו תועלת זה יעשה לתושבים ולהתפתחות העיר, וכמובן מהו האופי העיצובי שהעיר באר שבע תקבל, ולפעמים ההסתכלות הייתה נקודתית לשכונה מסוימת ולפעמים באופן פרטני לתוך מגרש של אדם פרטי.

הרי כמה שנסתכל מלמעלה , לכל אחד יש אתגרים ובעיות משלו, וכל מגרש ואדם שונה ממשנהו.

החשיבה פה לא רק עירונית אלה מופנית גם לעזרה לתושב.

אז מה עושה תכנית בניין עיר?

תכנית בניין עיר קובעת זכויות בנייה (שטחים עיקריים ושטחי שרות) , קווי בניין , תכסית, גבולות מגרשים, ייעוד הקרקע, שימושים מותרים, מיקום התוספות חומרי גמר וגדרות.

בהרבה מהמקרים בשכונות ישנות יותר ישנם תכניות בניין עיר ישנות, משנות 2000, 90 ואף 80.

מה לעשות ההשתקפות על החיים בשנים אלו הייתה שונה מההסתכלות על החיים היום.

איך הגיעו לזה?

בשנות ה- 90 הגיעה עלייה משמעותית לארץ ישראל. המדינה החליטה בעקבות חוסר דיור וכהכנה לעלייה זו לבנות בכל שכונה, ולא רק (בבאר שבע), דיור זמין ומהיר. (מדובר על בתים קטנים בגודל של 60 מ"ר עשויים מבניה קלה .

בתים שכללו סלון, ו- 2 חדרי שינה, הכל מאוד קטן) ובנחל בקע אף עשו אזור קרוונים ( אגב השתכנו בקרוון כזה אצל חברים של אבא שלי, 4 אנשים על מיטה אחת כשהגענו לארץ )

עם השנים התפתחנו, גדלנו והבנו שבית של 60 מ"ר כבר לא מספיק והגיעו תב"עות של הגדלת זכויות בנייה קודם כל ל- 90 מ"ר ואז ל- 130 מ"ר.

מה קורה בימינו?

עם השנים גדלה האוכלוסייה, נולדים יותר ילדים ובית של 130 מ"ר כבר לא מספיק!

מה עושים? כל פעם להחליף בית? ברור שלא !

איך עונים לצרכים של בן אדם ? האם לעשות תב"ע שכונתית חדשה? במחשבה הנכונה כן!

אך לצערי לעירייה אין משאבים לזה. ולכן התחילו להופיע תב"עות נקודתיות שמתייחסות באופן מפורט לצרכים ספציפיים של אנשים כמוך וכמוני שרוצים להרחיב את הבית שלהם , להוסיף זכויות, לבנות עוד קומה.

אך איך תראה העיר אם העירייה תאפשר לבנות לכל אדם מה שהוא רוצה וכמה שהוא רוצה?

השכונה ובפרט העיר כבר לא תראה על פי החזון שהעירייה רואה אותו.

העירייה לא מסתכלת רק על הראיה הנקודתית והפרטנית אלה גם בחשיבה רחבה.

כמות מבני ציבור שצריך (בתי ספר, גנים, בתי כנסת , מבני תרבות), שטח פתוח כמו פארקים, שטחי מסחר, ותשתיות שיהיה צורך להחליף.

אז מה עושים? איך עוזרים לאנשים ועדיין דואגים לעיר ?

מפה יוצאות מדיניות שהעירייה עושה מאט לאט, המדיניות לא רק נותנת הנחיות לתכנון אלה גם לפעמים נותנת פרשנויות לחוק במקומות שהוא לא ברור ומתוסבך.

וכך קמה גם מדיניות לגודל יחידות דיור בבאר שבע, בבתים פרטיים.

לשמחתי הייתי חלק מזה והייתי חלק ממדיניות הראשונית, עשינו סקר של תב"עות נקודתיות להגדלה שאושרו בשכונות , סקר של גנים, בתי ספר, פארקים, תשתיות גודל אוכלוסיה ואיך היא מתפרקת.

ישבנו וחשבנו כמה זכויות ניתן להוסיף בשביל לעזור לאדם עם הצרכים שלו ובאותו עת גם לדאוג שלבן אדם תישאר קרקע פנויה ( תכסית) לצמחייה ולחצר בו יוכל לשבת להינות מהאוויר, שלא תפגע בתשתיות ועוד הרבה מאוד גורמים.

גם המדיניות משתנה עם השנים , שוקלים מחדש את כל הפרטים, עושים סקרים מחדש.

ולכן ההמלצה שלי לפני שהולכים על שינוי תב"ע להגדלה של הבית כדאי לברר עם העירייה מה המדיניות שלה לשכונה שלכם ולגודל המגרש שלכם.

למה אנשים הולכים לשינוי תב"ע ?

לזה יכולות להיות מספר סיבות:

1. הם רוצים להגדיל את הבית שלהם ולא ניתן לעשות זאת בהיתר.

2. יש להם חריגות בנייה שהם חייבים להסדיר ולא ניתן לעשות זאת בהיתר ( תיק פיקוח שנפתח, כנסות, בתי משפט, או שהם רוצים למכור את הבית) .

3. הם צריכים להסדיר חריגות בנייה בשביל להוסיף ממ"ד או לעשות תוספת לבית ולא יכולים לעשות זאת באמצאות היתר בנייה.

4. וחלק מהאנשים שפשוט לא היו מודעים לחריגות וכעת הם מעדיפים להסדיר את הבנייה הלא חוקית ולישון בשקט .